北京中科白癜风医院爱心接力不忘初心 http://news.39.net/bjzkhbzy/180102/5972929.html第期
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要练就并购物流地产的真功夫，需要有七“新”剑法。
来源
智合（ID：zhihedongfang）
作者
贺国良戴善音北京金诚同达（上海）律师事务所
责编｜蔡凡Becky编辑｜胡云斐Willa5月17日，顺丰房托正式在港交所挂牌上市，成为港股首只物流地产REITS。物流地产随电商零售业而蓬勃发展，虽是物流业与地产业结合的重要衍生产业，但其相关*策明显优于传统地产业。随着传统房地产红利期的衰退，一些地产巨头们开始转战收益稳定、运营风险较小的物流地产。收/并购是获取物流地产的主要方式之一，但是物流地产与传统地产收/并购的风控有较多差异。笔者结合多宗物流地产并购实操经验看，要练就并购物流地产的真功夫，需要有七“新”剑法。新用地与传统住宅用地、商业用地一样，物流地产的本质依然是“地的生意”。但不一样的是，物流地产主要是以仓储用地、工业用地和商服用地这三类用地进行开发建设。由于土地用途不同，以工业用地和商服用地开发物流地产存在一定的法律合规风险，但也是物流地产并购必须面对的一个普遍事实。其主要原因是地方*府因物流地产对地方税收和就业的带动作用小而供地保守、物流地产项目的业态类型多样化而难以定性、各地规划和国土部门对物流地产项目用地性质界定的角度不同等等。根据《土地利用现状分类》（GB/T-）、《城市用地分类与规划用地标准》（GB--）等主要国家标准，（W）物流仓储用地、（M）工业用地、（B）商业服务业设施用地分属三个独立类别。利用工业用地和商服用地开发物流地产存在一定的法律风险，理论上需要变更土地用途，但是变更土地用途在实操中或不可控或不可行。故为了控制收购风险，并购方一般会要求目标公司与开发区管委会或者街镇*府签订该产业项目可以开发建设仓储物流的补充协议，或者协调由国土、规划等*府部门同意开发建设经营“仓储”等函件。对于尚未报批报建的项目，有些地方可以争取在报批报建许可证或者在办理不动产权证上加上“仓储”等字样。此外，应指出的是，实践中，全国不同地区也存在工业用地、商服用地中也存在兼容物流仓储用地的情形。如天津相关规定允许工业用地兼容比例不大于15%的仓储设施。武汉相关规定允许工业用地有条件兼容规模比例不超过30%物流仓储用地。另外，国务院发改委交通运输部规范还规定，“在符合规划、不改变用途的前提下，对提高自有工业用地或仓储用地利用率、容积率并用于仓储、分拨转运等物流设施建设的，不再增收土地价款。”对于这类根据特定规范允许兼容物流仓储用地的用地，可以争取在相关报批文件以及证件中增加“仓储”等字样。新指标不同的土地用途决定其有不同的用地指标。与商住项目并购
