不是所有即将上市的物流地产基金都遇冷，内地保险与银行资金已经准备入场扫货。
来源/财经十一人（ID：caijingEleven）
作者/陈嘉瑶王博
编辑/王博
新冠疫情让物流地产从幕后走向前台，风投资本、开发商、电商、物流公司都把目光投向这条万亿赛道。国际不动产基金评选权威机构PERE（PrivateEquityRealEstate）发布的一份报告显示，年全球单一资产类别基金募集中，物流地产是最受投资者青睐的资产类别，48%的资金都集中在物流地产上。行业虽火，却并非所有物流地产标的都能成为资本的宠儿。5月17日，顺丰房托（.HK）作为首个赴港上市的物流房地产投资信托基金挂牌交易，但上市首日就跌破发行价。当日，顺丰房托收盘价4.16港元/股，较4.98港元/股的发行价，下跌了16.47%。截至发稿前，顺丰房托收盘价4.60港元/股，较发行价跌7.63%，市值36.8亿港元。房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，并在证交所公开交易的一种金融产品。作为一种盘活存量资产的融资手段，REITs在国际资本市场由来以久。综合多家券商数据，截至年底，约40个国家和地区拥有REITs。美国、日本、中国香港REITs市值分别超过万亿、千亿、百亿美元。目前港交所挂牌交易的REITs共11个，顺丰房托是唯一一个底层资产为物流地产的REITs。招股书显示，顺丰房托的底层资产为位于香港、芜湖、佛山的三处物业，评估值约61亿港元。其收入来源主要为出租物业取得的租金收入。作为重资产行业，物流地产投资周期长，资金回笼慢，靠传统模式以仓养产较难。顺丰房托此时发行公募REITs，不仅可以通过融资降低自有资本占用率，提高资金的使用效率，还可以融更多的钱，买地扩张规模，收取更多的租金，形成产业扩张的正循环。但顺丰房托却出师不利，意外破发。据悉，顺丰房托上市当日，内地已经有首批9个公募REITs获证监会许可注册，包括两个物流地产REITs。目前，这两个物流地产REITs正在进行网下询价，本月内将发售。顺丰房托在香港的经历，会否在内地重现？
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投资人低估，母公司拖累香港资本市场不看好重资产性质的REITs，以及母公司顺丰控股（.SZ）业绩大幅下滑是顺丰房托上市破发的主要原因。目前港交所挂牌交易的11只REITs中，除了领展房产基金（.HK），其他REITs的股价表现都不理想。年上市的招商局商业房托（.HK）也曾在发行首日股价下跌7.89%。“香港市场为国际性机构投资者主导的市场，对缺乏成长性的重资产性质的REITs估值普遍较低。”上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连分析。在国际成熟市场，偏好重资产性质REITs的投资者，主要是保险资金和养老基金等追求稳定回报的长期资金。香港本地人口少，该类资金规模不大，在资本市场占比不高。而各国保险资金与养老基金普遍比较保守，主要投资于本国市场，移步香港市场的此类资金规模不大。万纬物流一位高管认为，香港REITs市场流动性较差，是顺丰房托破发的原因之一。此外，顺丰控股的业绩及REIT底层物业的经营情况也影响了投资人对顺丰房托的预期。财报显示，顺丰控股年一季度亏损近10亿元，为其上市以来首次季度亏损。顺丰房托招股书显示，近三年总收益中，与其管理人顺丰控股关联的租户占比分别为62.4%、72.1%及78.3%。在顺丰房托收益高度依赖顺丰控股的情况下，后者发布亏损财报后不久就上市的顺丰房托，很难赢得投资人的青睐。此外，香港的疫情反复也影响了顺丰房托的底层资产估值，让投资人对疫后资产收益上涨缺少信心。顺丰房托持有的三个物业中，香港物业的估值占比为86.7%。香港受新冠肺炎疫情影响较内地严重，这导致物流仓库的租金下降，物业价值缩水。据招股书显示，顺丰房托近三年公允价值变动计入当期损益的金额分别为2.27亿、0.81亿和-0.54亿港元，净利润分别为2.98亿、1.75亿和0.27亿港元。从数据看，疫情对底层物业的经营情况产生了较大影响。据安信国际测算，顺丰房托的实际可比收益率为3.5%，低于其他在香港上市的REITs。
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内地险资准备入场与顺丰房托相比，内地即将上市的物流地产公募REITs就幸运很多了。今年5月17日，内地首批9只公募REITs获证监会许可注册。其中，红土创新盐田港REIT和普洛斯仓储REIT就为物流地产公募REITs。多位采访对象告诉《财经》记者，保险资金、银行理财资金参加试点公募REITs投资的积极性较高，已开始认购战略配售部分。他们认为，基于基础设施建设的公募REITs是由证监会和发改委牵头的融资产品，不久之后，保险资金购买公募REITs的通道和限制就会放开，只要有了大型金融集团的支持，公募REITs的流动性就会变好，买的人多了，股价自然水涨船高。去年4月，证监会和发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，指出将借鉴成熟国际经验，在现行法律法规框架下，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点，并明确仓储物流行业是优先支持的行业之一。今年5月19日，银保监会召开了关于保险资金投资公募REITs的相关会议，对险资投资公募REITs提出了具体要求。这被外界认为是监管层解禁险资投资公募REITs的信号。此前，根据银保监会规定，保险资金的投资范围包括组合类产品（债券、股票）、债权投资和股权投资，其中股权投资主要包括投资未上市企业股权和私募股权投资基金。在红土创新盐田港REIT一场上市路演中，《财经》记者独家获悉，其战略投资人已经包括保险机构和银行理财，如泰康保险、工银理财、光大理财。目前公募REITs在国内处于起步阶段，据罗桂连统计，国内有超过百万亿元的存量成熟基础设施和商业地产资产，也有超过百万亿元的养老资产。当二者实现有效匹配对接，会对国内的金融体系、投融资体系、资产管理市场、老龄化时代的公共治理等重要领域产生全面深入的影响。亚太房地产协会董事陈晓欧告诉《财经》记者，顺丰房托的三个底层物业并不是顺丰控股最优的资产，赴港上市或为试水。顺丰控股也考虑未来拿出其他资产在内地发行公募REITs。
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供需错配下的万亿市场几乎每一位采访对象都看好内地物流公募REITs融资实力，其主要原因在于，中国仓储物流市场供需错配，有万亿的市场空间等发掘。在中国的非住宅类地产行业中，和商业地产相比，物流地产发展速度较慢。疫情期间，全国人民足不出户，医食住行基本全靠快递，中国仓储物流基础设施建设的弊端和重要性才显露出来，从而受到监管层和投资人的
